7월 30일 중국 공산당 중앙정치국은 회의를 열어 현 경제상황을 분석, 연구하고 하반기 경제사업을 계획했다. 회의에서는 주택은 투기용이 아닌 거주용이라는 입장을 고수하고 장기적인 부동산 관리 메커니즘을 실시하며 부동산을 단기적인 경제 활성화 수단으로 사용하지 않을 것을 요구했습니다.
2010년부터 현재까지 주택구입자금제한 정책이 올해로 10년째를 맞이하고 있다. 레드스타뉴스 기자들은 올해 하반기부터 많은 도시들이 주택 임대 관련 규제를 잇달아 도입해 임대 시장에 더 많은 요구 사항을 제시하고 있다는 점에 주목했다.
“이제 임대 주택 개발은 확실히 전체 규정의 주요 주제입니다.”라고 10월 8일 중국과학원 부동산 경제학과 부교수 Li Xiuting이 말했습니다. 레드스타뉴스와의 인터뷰에서 “시장 입장에서 임대라면 시장 안정과 향후 주택 가격 및 부동산 시장 모니터링에 매우 중요한 역할을 할 것”이라고 말했다.
새로운 임대 정책은 무엇인가( 이하 '뉴딜'이라 칭함)의 전국적 진전은? 부동산 매크로 시장에 어떤 영향을 미칠까요? 부동산 회사는 어떤 조정을 하게 될까요?
전환
'구매 제한'에서 '임대'로
주택 구매 제한 정책이 올해로 10년차를 맞이했습니다.
2010년 4월 30일부터 베이징은 '국가 10조' 시행 세부사항을 공포하면서 '각 가구는 단 하나의 새로운 상업용 주택만 구입할 수 있다'고 규정하는 데 앞장섰다. 이어 9월 29일 '국가 5대 조례'가 공포된 이후 상하이, 광저우, 텐진, 난징, 항저우 등 총 16개 1, 2급 도시에서 구매 제한 정책을 도입했다.
앞으로 구매 제한 정책은 지속적으로 최적화되고 개선되었으며 지역마다 다양한 "제한"법이 있습니다. 그러나 일반적으로 구매 제한은 전국 부동산에 대한 전반적인 규제 추세입니다.
올해 하반기 레드스타뉴스 취재진에 따르면 전국적인 구매 제한 정책은 안정됐지만, 각국 정부는 렌탈 시장을 겨냥해 새로운 정책을 집중적으로 내놨다.
먼저 지난 7월 중순 재정부와 주택도농부는 주택임대시장 발전을 위한 1차 재정지원 시범도시 목록을 발표했다. 그 중 베이징, 상하이, 난징, 항저우, 허페이, 푸저우, 샤먼, 지난, 정저우, 창사, 광저우, 선전 등 16개 도시가 후보에 올랐습니다.
레드스타뉴스 기자들은 최종 후보에 오른 16개 도시 중 베이징, 선전, 광저우, 허페이, 난징, 창춘 등이 모두 하반기에 주택 임대 부문에서 새로운 움직임을 보였다는 점에 주목했다. 또한 산시(陝西), 난징(南京), 주하이(珠海) 등지에서도 상응하는 임대 규정을 발표했다.
9월 말 웨이보에서는 '새로운 임대 규제를 도입한 9곳'이 인기 검색어가 됐다. 레드스타뉴스 취재진의 불완전한 통계에 따르면 올해 하반기 산시성, 베이징, 선전, 광저우, 허페이, 난징, 주하이, 창춘, 난닝 등 9개 지역에서 주택 공급을 늘리기 위해 새로운 주택 임대 규정을 잇달아 도입했다. , 시장관리 표준화 등 주택임대시장의 건전한 발전을 촉진하기 위한 대책입니다.
업계 관점에서 Shell Research Institute의 수석 분석가인 Huang Hui는 Red Star News에 8~9년의 발전을 거친 후 주택 임대 산업이 초기 단계에서 초기 단계로의 전환을 경험했다고 말했습니다. 급속한 발전의 시기, 특히 최근 몇 년간 업계는 급속도로 발전했습니다. "규제 정책은 시장 위험을 예방하는 효과적인 도구이자 임차인의 권익을 보호하는 중요한 수단이기도 합니다. 오늘날 산업의 급속한 발전에 따라 규제 조치는 시장 메커니즘과 병행하여 업계는 올바른 방향으로 운영되고 있습니다."
거시적 관점에서 Li Xiuting은 Red Star News 기자에게 임대 주택 개발이 확실히 현재 부동산 규제의 주요 주제라고 말했습니다. "시장에서 임대 주택이 지속적으로 발전할 수 있다면. 장기적으로 시장 안정에 중요한 역할을 할 것”이라고 말했다.
새로운 규제
'안정화 규제' + '강력한 감독'
레드스타뉴스 기자들의 불완전한 통계에 따르면 올해 하반기부터 이들 도시의 임대료는 일반적으로 저렴한 임대 주택 추가, 임대료 안정화, "흑인 중개자" 단속에 초점을 맞추고 있습니다.
Red Star News에 따르면 9개 도시의 새로운 임대 규제는?
Li Xiuting은 부동산 시장에서 각 도시가 하고 있는 일은 '규제 안정화'와 '강화'라고 결론지었습니다. 감독."
1. 규제: 임대 주택 공급 확대 및 임대료 안정
Red Star News 기자에 따르면 이들 9개 도시에서 발표한 새로운 임대 규정 중 많은 곳에서 다음을 제안했습니다. 임대 주택 공급 계획을 늘립니다. 예를 들어, 창춘시와 선전시는 새로운 토지 공급에 대한 구체적인 목표를 직접 설정했으며, 허페이시는 기존 주택 공급을 활성화하기 위한 인센티브로 재정적 인센티브를 사용합니다.
광저우시는 지난 7월 1일 '신규 증축 임대주택 관리 규제에 관한 고시'를 발표했다. 계획에 따르면, 광저우시는 2020년까지 집단건축용지를 활용해 임대주택을 건설할 계획이다. 건축면적은 300만 평방미터이며, 연간 승인 건축면적은 100만 평방미터로 관리된다.
심천시는 지난 8월 30일 공식적으로 '주택 임대 시장 규제 및 주택 임대 가격 안정에 관한 의견'을 발표해 임대 주택 공급을 늘리기 위한 다양한 경로가 있음을 지적하고, 임대료 인상을 위해 노력하고 있음을 지적했다. 2022년까지 다양한 유형의 주택 신축에 6천만 위안. 임대 주택 30만 가구를 포함해 1만 가구.
9월 2일 난닝시는 개인이 유휴 주택을 임대하도록 장려하고 규제하기 위해 '주택 임대 시장 육성 및 발전을 위한 난닝시 시범 작업 계획'을 발표했습니다. 자격을 갖춘 주민들이 주택을 임대할 수 있도록 지원하고, 원래 설계한 방을 최소 단위로 하여 기존의 완전한 주택을 임대할 수 있도록 허용합니다.
9월 9일, 창춘시는 '주택 임대 시장의 추가 육성 및 발전에 관한 시행 의견'을 발표하여 2019년부터 2021년까지 창춘시가 임대 주택 토지 공급을 늘리고 건설을 지원할 것임을 분명히 했습니다. 대규모 기업의 임대주택 등 일련의 정책과 조치로 임대주택이 315만㎡ 늘었고, 기본적인 주택임대시장 시스템과 법률제도가 형성됐다.
9월 23일, 허페이시는 주택 임대의 혁신적 탐구를 위한 5가지 시범 조치를 발표하고, 공급이 부족한 지역에 적절한 새 임대 주택을 건설하고, 임대 주택 공급을 늘리기 위해 노력했습니다.
“임대 시장이 발전하려면 공급 측면도 이에 맞춰야 합니다. 국가 정책에 따르면 시장은 전문적이고 대규모이며 조직적이어야 합니다. 사람들이 걸러낼 수 있고 다양한 요구를 더 잘 충족할 수 있을 만큼 충분한 규모의 주택이 있어야 합니다."라고 Li Xiuting은 설명했습니다.
다양한 방법으로 임대주택 공급을 늘리는 것 외에도 레드스타뉴스 취재진은 9개 도시의 새로운 규정을 통해 임대주택 가격 안정도 각지에서 중점을 두는 것 중 하나임을 확인했다.
광저우시 주택도시농촌개발국이 발행한 '신규 추가 임대주택 관리 규제에 관한 고시'에는 1년 이상 임대료를 한 번에 징수하는 것이 적절하지 않다고 명시돼 있다. . 임대료 징수는 보증금 당 1회 납부하도록 권장되며, 최대 금액은 월 임대료의 3배를 초과할 수 없습니다.
7월 8일, 베이징시 주택도시농촌개발위원회가 발행한 새 버전의 '베이징 주택 임대 계약' 모델 텍스트에 따르면 집주인은 임대 기간 동안 임대료를 일방적으로 인상할 수 없습니다. 양 당사자의 합의 없이 임대 기간. 계약이 중도 해지된 경우 임대인은 계약 해지 후 약정 기한 내에 받았으나 아직 발생하지 않은 임대료를 반환해야 합니다. 임차인은 계약 종료 후 약정된 기간 내에 퇴거해야 합니다.
9월 18일, 선전시는 산업용 주택 임대 시장 규제 및 임대 가격 안정화에 관한 몇 가지 조치(시범)를 발표하고 산업용 주택을 엄격히 통제하기 위해 산업용 주택 임대 가격 안내 가격 공개 제도를 제안했습니다. 임대료가 너무 빨리 오르는 경우, 주무관청은 임대료 투명성을 제고하고 임대차 계약 당사자들이 합리적으로 임대료에 합의하도록 유도하며 시장 기대를 안정시키기 위해 산업용 주택 임대 안내 가격을 준비 및 공표해야 합니다.
2. 감독: '흑인 중개자' 단속 및 감독 플랫폼 구축
레드스타뉴스 기자들은 9월 19일 주택도시농촌개발부로부터 다음과 같은 사실을 알게 되었습니다. 주택도농개발부는 주택임대업체 특별정비사업 추진협의회를 개최했다. 특별 시정을 통해 주택 임대 중개인의 불법 활동을 시정 및 조사하고 '흑인 중개인' 집단을 단호히 금지하는 동시에 주택 임대 중개인의 혼란을 효과적으로 억제하고 장기적인 메커니즘 구축을 가속화하며 지속적으로 최적화해야 합니다. 주택임대시장 환경.
IC 사진에 따르면
레드 스타 뉴스 기자들은 새로운 임대 규정을 잇달아 도입한 도시들 중 많은 도시들이 변함없이 "불법 행위 단속" 요구 사항을 제시한 것을 발견했습니다. 중개인." Li Xiuting은 Red Star News 기자들에게 "흑인 중개자 단속"과 같은 조치가 "강력한 감독" 범주에 속한다고 말했습니다.
구체적으로 산시성은 '주택 임대업체 혼란 관련 문제 시정을 위한 시행 계획'을 발표해 주택 임대업체 혼란을 단호히 시정하고 주택 허위 정보 공개, 불법 고발 등을 시정 조사할 것을 요구했다. , 보증금과 임대료를 악의적으로 압수하고, 임차인을 위협, 협박하는 등의 행위를 하는 '흑인중개인' 집단을 단호히 금지하겠습니다.
난징시는 시민들에게 '흑인 중개인'을 식별하고 예방하는 데 주의를 기울일 것을 상기시키기 위해 '주택 임대 위험에 대한 조언'을 발표했습니다. 집주인이 주택을 임대할 때, 임차인이 주택을 임대할 경우에는 시장에서 평판이 좋은 정식 주택 임대업체나 부동산 중개인을 선택하고 적시에 영업 허가증 및 관련 자격을 확인해야 합니다.
9월 12일, 난징은 '시장 금융 위험 방지를 위한 주택 임대 운영 추가 규제에 관한 고시'를 발표하여 중개업체와 주택 임대 대행사가 자체 조직 금융을 통해 금융 서비스를 제공하는 것을 엄격히 금지하거나 다른 기관과 협력하여 불법적으로 임대하고 레버리지를 사용하여 제품 및 서비스를 제공하는 행위.
Li Xiuting은 중개인의 경우 엄격한 감독이 전체 산업의 표준화와 투명성을 촉진할 수 있다고 믿습니다. 이는 장기적인 메커니즘의 중요한 부분일 뿐 아니라 전반적인 집중도도 높아질 것입니다. 산업이 개선되었습니다. "향후 표준화가 강화되면 업계 전체가 조정되고 업그레이드될 수 있습니다. 이 경우 집중도가 높아지고 중개자 자체의 운영 요구 사항도 높아질 것입니다."
임대 시장을 더 잘 감독하는 방법에 대해 주하이, 난징, 허페이, 난닝, 창춘 및 기타 도시에서도 임대 은행 보관, 임대 감독 플랫폼, 임대 관리 시스템, 온라인 서명 등을 제안했습니다. 임대주택 관리 강화를 위한 신고 등을 실시하고 있습니다.
또한 많은 지역에서 임대 주택 혼란을 더욱 규제했습니다. 주하이(Zhuhai), 베이징(Beijing), 난닝(Nanning) 등의 도시에서는 주택 임대 시 개인 생활 공간과 '칸막이 공간'에 대한 명확한 규정을 마련했습니다.
Shell Research Institute의 수석 분석가인 Huang Hui는 다음과 같이 말했습니다. “광저우, 난징 및 기타 지역에서는 판매용 임대 활동의 발생을 방지하고 임대 시장에 점진적인 주택을 투입하기 위한 정책을 도입했습니다. 시장 수급 균형을 맞추는 것이 기존 시장 관점에서 볼 때 공동임대 및 기타 주거용 상품 형태를 금지하고, 불법 중개업자 및 2차 임대인을 단속하는 것이 임차인의 주거권을 보다 효과적으로 보호하고 임대 시장의 위험을 예방할 수 있습니다.”
p>주민 임대는 밸러스트 스톤이고 기업이 레이아웃을 운영합니다
주택 임대 시장의 규제가 임대 시장의 방향에 어떤 영향을 미치는지 부동산 업계 전체? Li Xiuting은 Red Star News를 분석했습니다. 특히 1선 및 2선 도시의 경우 주택 수요가 강하고 인구가 계속해서 수입되고 있습니다. 매수제한 정책으로 일정 부분의 수요가 억제되었으나, 주택에 대한 수요는 장기간 존재하며, 주택가격 상승 압력은 여전히 존재합니다.
“이 경우 임대주택 시장이 잘 발전하면 주택구입 수요의 일부를 유치해 임대수요로 전환할 수 있고, 이는 향후 상승세를 어느 정도 둔화시킬 수 있다. Li Xiuting은 "1급 도시의 주택 가격이 장기적으로 상승 압력을 받는 것은 주택 가격을 안정시키는 데 매우 중요한 역할을 한다"고 말했습니다.
황휘는 또한 레드스타뉴스 기자에게 임대시장 규제가 실제로 시장 구조적 수요 변화를 주도하고 있으며 부동산 시장의 안정적인 발전을 촉진할 수 있다고 말했다. "주택 임대는 부동산 시장의 안정기입니다. 주택 임대 시장을 안정화하고 발전시켜야만 매매 및 임대 시장 수요의 균형을 효과적으로 맞추고 주택 가격과 임대 기대를 안정시킬 수 있습니다. 임대 시장의 규제 정책은 다음과 같습니다. 산업 발전을 지속적으로 규제하고 임차인의 권익을 보호하며 사람들의 수요가 구매에서 임대로 전환되도록 유도하고 부동산 시장의 구조적 수요 불일치를 완화하며 부동산 시장의 안정적인 발전을 촉진합니다." p>
이런 맥락에서 레드스타뉴스 취재진은 이미 많은 기업이 임대시장에 진출하고 있다는 점에 주목했다.
9월 25일, Vanke A(000002, SZ)는 회사가 적격 투자자에게 총 액면가 80억 위안 이하의 주택 임대 회사채를 공개 발행하도록 승인받았다고 발표했습니다. 오프라인 기관투자가들의 질의 결과에 따르면, 이 채권의 표면이자율은 발행사와 주간사(장부계원)가 합의한 결과 3.55%로 최종 결정됐다.
자금 조달 경로로는 베이징, 상하이, 다롄, 둥관, 선양 등 7개 임대 프로젝트에 활용해 하루 4,944채의 임대 주택을 공급할 것이라고 밝혔다.
Longfor Group(00960, HK)의 브랜드인 Longfor Crown Apartment가 2018년 임대 시장의 달콤함을 맛보았습니다. Longfor의 2018년 연례 보고서에 따르면 Crown Apartment의 2018년 임대 수입은 4억 2,655만 9천 위안으로 2017년 대비 961.4% 증가했으며 그룹 총 수익의 10.4%를 차지했습니다.
올 상반기 관우의 누적 매출은 4억 3천만 위안으로 전년 동기 대비 207% 증가했다. Longfor Group의 재무 보고서에 따르면 Guanyu의 올해 목표는 80,000개 이상의 객실을 개설하고 10억 위안의 수익을 창출하는 것이며, 2020년까지 목표 수익은 20억 위안 이상이 될 것입니다.
렌탈 시장이 개편될 것인지에 대해 리슈팅은 새로운 수요에 따라 업계가 표준화되고 투명한 운영 규칙을 갖고 있다고 분석했다. 이러한 규칙에 따라 부동산 회사와 중개업체 모두에게 필연적으로 새로운 요구 사항이 제시될 것입니다. "오직 고품질의 회사만이 결국 장기적인 발전을 이룰 것입니다."
레드 스타 뉴스 기자 Yu Yao, Yang Peiwen, Yuan Ye