I Love My Shop은 다음과 같이 말했습니다. 1. 전대, '양도' 및 독립 임대 계약 문제
영업 상황으로 인해 상인이 일정 기간 동안 상점을 임대하는 경우 그렇지 않은 경우 임대 상점을 "양도"하거나 전대하는 것을 고려하는 경우가 많습니다. 점포를 임대할 때에는 점포의 실소유주가 누구인지 반드시 확인해야 합니다. 현 사업자가 점주가 아닐 경우 전대나 양도 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 상점 임대에서는 전대 및 양도 현상이 매우 흔합니다. 한 번은 10개에 가까운 부동산이 연속으로 판매되는 상황이 발생했는데 이는 놀라운 일입니다.
전대인과 집주인 사이의 임대관계를 유지하면서 전대인과 전대인 사이에 임대차계약을 체결하는 관행은 상가 전대차이며, 원래 임차인이 임대계약을 철회한 경우에는 새로운 임차인이 임차인이 원래 임차인의 법적 지위를 바꾸는 행위는 점포를 양도하는 것(임대차 계약)으로, 기존 임차인은 임대차 계약을 해지하고, 새로운 임차인은 집주인과 새로운 임대차 계약을 체결하고, 임대차 계약에 관한 사항에 대해 새로운 협상을 진행합니다. 임대 계약은 독립적인 임대 계약입니다.
전대할 때에는 반드시 전대인에게 전대권이 있는지 확인하고, 임대차 기간이 전계약의 임대기간을 초과하지 않는지 확인하고 전임차 계약조건을 모두 검토해야 한다. 계약 임대 계약의 유효성. 전대차 계약의 유효성은 이전 계약의 유효성과 이전 소유자의 전대권에 따라 달라지기 때문입니다. 현실적으로는 이전의 모든 계약서에 전대권이 명시되어 있더라도 집주인에게 서면 확인을 요청하는 것이 가장 좋습니다. 상점 임대료는 일반적으로 계속 오르기 때문에 집주인이 전대를 거부하여 더 높은 임대료를 요구하는 것은 드문 일이 아닙니다. 또한, 소송이나 공증을 통해서도 이전 계약의 유효성이 확인되지 않았으며, 검토를 통해 예비적인 판단만 할 수 있습니다.
임대차 계약을 양도할 때에는 원래 임대차 계약 말미에 설명과 보완사항을 제공하여 이전 계약과 후속 계약 내용이 일관성을 유지할 수 있도록 하는 것이 가장 쉽고 쉬운 방법입니다. 그러나 전임자가 이행한 계약상 의무와 아직 이행되지 않은 의무 사이의 연관성, 특히 보증금 및 미지급 임대료 문제에 주의를 기울여야 합니다.
독립 임대차 이용 시에는 원래 임대차 계약이 유효하게 해지되었는지 확인하는 것이 가장 중요하며, 원래 임대차 계약으로 인한 분쟁이 본인의 임대차 계약에 영향을 미치지 않도록 주의하시기 바랍니다. .
위의 방법 중 어떤 방법으로 매장을 임대하더라도 영업관행상 '양도수수료' 문제가 발생한다. 즉, 전 주인이 가게를 빌릴 때 장식 등의 이유로 일정 금액을 투자했고, 전 주인이 사업을 그만두고 다음 주인에게 넘겨주었을 때 다음 주인이 빚을 갚아야 했다. 일정 금액의 보상. 장식 비용이 많지 않거나 장식이 전혀 없다고 해도(일부 집주인은 순수하게 임대 투자만 하고 있음), 상가 수요가 많은 시장 상황에서는 집주인이 집주인의 요구를 거절할 수 없습니다. 이적료에 대한 합의가 있는 한 불법적이거나 강압적인 것은 없습니다.
2. 사업 허가 관련 문제
사업자가 합법적으로 사업을 운영하려면 사업 허가 및 기타 절차를 신청해야 합니다. 법에서는 운영자가 사업장을 보유해야 하는 경우 사업 허가를 신청할 때 부동산 증명서나 임대 계약서를 제출해야 한다고 규정하고 있습니다. 일반적으로 공상국에서 영업 허가증을 신청할 때 이전 영업 허가증이 취소되지 않았거나 다른 등록 주소로 변경되지 않은 경우 새 임차인은 해당 매장을 이용하여 새로운 영업 허가증을 신청할 수 없습니다. 쇼핑몰, 시장 등 종합장소의 영업허가증과 특정매점의 영업허가증과의 관계가 다릅니다.
그런데 영업허가증을 신청하지 않고 이전 허가증을 빌려쓰는 사업자도 많습니다. 이러한 영업은 실제로는 협력경영이나 도급경영에 해당하지 않으며 사실상 불법적인 면허대여, 점포전대 또는 임대계약의 양도에 해당합니다. 한편으로는 이것이 완전히 합법적인 것은 아니며, 다른 한편으로는 이전 손에 의해 쉽게 통제될 수 있습니다.
또한 일부 부동산 소유자는 상점을 무단으로 분할하여 여러 업체에 임대하기도 합니다. 이는 또한 판매자가 사업 허가를 신청하는 데 장애가 됩니다.
3. 장식 문제
각 가맹점이 점포를 인수한 후 개장하기 전에 일반적으로 개조가 필요하며 일부 프랜차이즈, 대리점 및 체인 가맹점에서는 장식 스타일의 통일성을 요구하기도 합니다. . 그러나 특정 임대 상점은 상점의 장식이 주요 구조를 손상시킬 수 없기 때문에 반드시 이 요구 사항을 충족하지 못할 수도 있습니다.
동시에 임대 계약이 만료된 후 장식을 어떻게 처리해야 하는지도 임대 계약서에 명확히 규정해야 한다. 그렇지 않으면 임차인의 보상 요구와 임대인의 원상회복 요구 사이에 갈등이 생기기 쉽습니다.
4. 커패시터
일부 매장 운영자는 커패시터에 대한 특별한 요구 사항이 있어 용량을 확장해야 합니다. 하지만 용량 확장은 관련 부서의 승인이 필요하며, 관련 부서에서는 계획에 따라 용량을 엄격하게 제한할 예정이다.
5. 투자유치 문제
일부 새로 개장한 쇼핑몰이나 시장에서는 기업 유치를 위해 가까운 시일 내에 해당 지역에 시설이 완비될 것이라고 외부 홍보에 언급하거나 암시하는 경우가 많습니다. 완벽한 지원 시설과 좋은 품질의 상업 지역 및 상인에게 다양한 구두 약속을 제공합니다. 그러나 현실은 임차인이 이를 이행하지 않거나 심지어 돈을 모두 잃는 경우가 많습니다.
6. 협력 의무 문제
상점을 임대한 후에는 집주인의 협조가 필요한 경우가 많습니다. 예를 들어 사업 허가를 신청하려면 집주인이 부동산 증명서를 제출해야 합니다. 장식 역시 집주인이 관련 자재를 제공해야 하기 때문에 확장이 더욱 중요합니다. 그러나 계약서에 이러한 사항을 명시하지 않은 경우에는 집주인이 의무가 없다는 이유로 협조를 거부하거나, 여러 가지 이유로 협조를 지연시키는 경우가 많다.
7. 계약의 목적
가게를 빌린 뒤 하는 일은 임차인의 일이지 집주인과는 아무 상관이 없다고 말하는 사람도 있다. 그러나 계약서에 임대점포의 사업내용을 명확히 기재하는 것은 실제로 임대점포의 목적을 명확하게 하는 것이기 때문에 매우 중요하다고 생각합니다.
우리의 복잡한 행정 관리 시스템에서는 위생, 공상, 소방, 기획 등 다양한 관리 부서가 기업의 영업 활동을 관리하고 제한한다는 것을 알고 있습니다. 사업 운영을 위해 임대 상점을 이용하는 기업의 목적은 이러한 부서의 개입으로 인해 종종 달성되지 않습니다. 예를 들어, 주거용 건물 1층에 있는 노점에서 케이터링 활동은 위생 부서에 의해 제한됩니다. 이러한 제한 사항은 판매자가 완전히 이해하거나 예측할 수 없습니다.
다만, 계약서에 점포 임대 목적이 명시되어 있고, 관련 관리부서에 의해 가맹점의 활동이 제한되는 경우에는 계약 목적에 부합하지 않는다는 이유로 임대 계약을 해지할 수 있습니다. 달성할 수 없으며, 계약 위반에 대한 책임을 질 필요도 없습니다.
8. 철거 문제
상점을 임대하는 사업가들은 장기적으로 안정적인 운영을 희망하는 경우가 많다. 그러나 철거될 경우 상인들의 바람은 물거품이 된다. 철거 레드라인에 포함됐다면 영업허가도 신청할 수 없다. 집주인, 특히 임차인과 양도인이 이러한 중요한 정보를 숨길 가능성이 높다는 점을 고려하면. 따라서 향후 이주 동향을 예측하고 도시 계획 레드라인 지도를 참고하는 것이 매우 중요하며, 계약 시 향후 발생할 수 있는 이주 문제에 대한 합의도 필요합니다.