모 빌딩의 개별 소유주는 자신의 자금 회전 문제로 부동산 관리비를 납부하지 못했고, 그 임원은 관리처에 와서 몇 달 동안 미루고 싶다고 설명했다. 관리처는 월비 지표가 있고, 업주 위약에는 연체료가 있을 것이다. 따라서 관리처는 야간 세입자를 위로하고, 서면 설명 (서면 설명이 없으면 반목할 수 있음) 을 요구하고, 상환 날짜를 명시할 수밖에 없다. 그리고 관리처는 건물 재산비의 대부분이 건물 운영을 만족시키는 데 사용된다고 설명했다. 소수의 관리회사의 커미션을 제외하고는 비용을 미루면 다른 업주의 권익에 영향을 줄 수 있지만, 부동산은 먼저 이 격차를 메우려 하지만, 너는 반드시 제때에 돈을 갚아야 한다. 상환시간이 되면 업주의 연체료를 적당히 감면해 업주들이 제때에 비용을 지불하지 않고 부동산에 피해를 주지 않고 오히려 전체 업주와 건물 전체에 손실을 가져왔고, 부동산은 모두의 이익을 위해 잠시 이 격차를 막았다. 그래서 부동산 회사에 감사하고 미안함을 느꼈고, 목적을 달성했다. 회사는 모든 비용을 보충했을 뿐만 아니라 앞으로 더 이상 체납한 적이 없다.
둘째, 퇴진을 진으로-업주가 거액의 관리비를 체납하여 지불하기가 어렵다면 어떻게 합니까?
설명하기 불편한 비관리 사유로 모 회사는 모 매장을 점거한 후 관리비를 제때에 납부하지 않고, 심지어 관리비를 관계자와의 협상을 위한 칩으로 어떤 목적을 달성하기 위한 교환 조건으로 삼았다. 1 년 후 누적 체납금은 35 만 위안에 이른다. 그동안 관리처 관계자들은 여러 차례 방문하여 일깨워줬지만, 모두 결실을 맺지 못했다.
이 문제를 해결하기 위해, 관리처의 주요 지도자는 회사의 의견과 요구 사항을 충분히 반영하여 관리처 업무에 대한 회사의 신뢰와 승인을 얻을 수 있도록 관계자들과 적극적으로 연락을 취하고 있습니다. 한편으로는 평소에 거의 만나지 않는 회사 사장이 자주 의견을 구하며 관리처의 자금난을 반영한다. (속담에 우는 아이는 젖을 먹는다는 말이 있다.) (윌리엄 셰익스피어, 어린왕자, 가족명언) 젖이 없으면 꼭 울어야 하고, 꼭 마음껏 울어야 한다. 눈물을 삼키면 배가 채워지지 않는다.) 함께 노력하여 부동산의 정상적인 운행을 유지하는 지식을 얻는다.
회사의 이해와 신뢰를 얻은 결과, 관리처는 적절한 체납금 감면, 할부 등 일부 우대 조건을 제시하여 회사가 연체된 관리비를 가능한 한 빨리 갚는 데 도움이 된다 (한 걸음 뒤로, 두 걸음 뒤로, 물러서지 않고, 들어가지 않음). 마지막으로 양측은 월 비용 3 만여 원을 10 기로 나누고, 빚은 그 달 관리비와 함께 지급하기로 합의했다. 10 개월 후, 회사가 빚진 관리비는 이미 전부 갚았다.
코멘트: 고의적 (악의가 없는) 빚을 회수하기 위해서는 부동산 회사가 먼저 자신의 관리 서비스를 흠잡을 데 없이 해야 한다. 관리 서비스가 잘 돼야 상대방이 빚을 지고 있다는 핑계를 막아야만 상대방의 이해와 신뢰를 얻을 수 있다. 이를 바탕으로 능동적인 소통과 적절한 양보에 맞춰' 신' 을 느낄 수 있을 것으로 믿는다.
셋째, 꾸준히-이사하지 않은 업주가 관리비를 빚지고 있으면 어떻게 합니까?
심천의 한 유명 의류회사는 모 광장에서 아파트 20 채를 사서 입주 수속을 했지만 줄곧 입주하지 않았다. 그들은 규정에 따라 10 개월의 관리비를 내고 여러 가지 구실로 위약을 하기 시작했다.
회사가 빚을 진 후, 관리처는 여러 차례 청구서 독촉을 보내고, 현장 독촉을 하며, 모두 회사에서 업무원이 확인할 수 없고, 재무인원이 처리할 수 없고, 사장이 승인할 수 없다는 이유로 회피되었다. 15 개월 누적 미지급 관리비 52583 여 원.
중간 링크를 우회하기 위해 상대방 의사결정자와 직접 대화를 나누고 문제 해결을 가속화하고 추징력을 높이고 앞으로 발생할 수 있는 경제, 법률 분쟁에 유리한 증거를 보존하기 위해 관리처는 회사 사장에게 팩스를 보내는 새로운 방법을 생각해냈다. 팩스 문서에 상대방의 채무 상황을 열거하고, 채무가 관리 운영에 미치는 악영향을 설명하고, 법규에 규정된 채무 처벌 조치를 재확인하며, 빚진 모든 비용을 신속하게 청산할 것을 촉구하고, 빈 집을 관리처에 위탁해 임대할 것을 건의하고, 이렇게 하면 상대방의 관리비용을 줄일 수 있을 뿐만 아니라 상대방의 수입을 늘릴 수 있다는 것을 설명한다.
팩스를 보낸 후에도 여전히 회답이 없다. 관리처가 잇달아 글을 보내면서 어휘 선택이 갈수록 엄숙해지고 있다. 다섯 번째까지 회사는 이치에 맞는 설명, 합리적인 호소, 호혜적인 건의와 지칠 줄 모르는 일에 감동하여 마침내 모든 빚을 청산했다.
코멘트: 관리비 빚을 추징하는 것은 먼저 착수해야 하고, 빚은 우리가 쫓을 것이다. 그렇지 않으면 쌓일수록' 오래 치료하기가 어렵다' 는 것이다. 둘째, 여러 채널을 통해 법규가 우리에게 부여한 각종 수단을 충분히 활용해야 하며, 어려움에 부딪히면 가볍게 포기할 수 없고, 오랫동안 미정이다. 이것은 우리 부동산 관리 회사의 이익을 수호할 뿐만 아니라, 광대한 업주의 이익도 보호한다.
넷째, 설득력-소유주와 고객은 실내 수리비 회수를 이해하지 못합니까?
한 건물 입주 초기에 관리처는 업주 고객이 이사 초기 비용이 많다는 점을 감안해 대부분의 실내 수리에 대한 혜택을 주고자 했다. (당초 업주 고객에게 이 생각을 분명히 말했다면 나중에 소란을 피우지 않을 것 같다.) 입주 1 년 후, 동네 경제 운행 상황을 감안해 관리처는 법령에 따라 실내 유지비를 부과하기로 했다. 그러나, 이것은 합리적인 방법이지만, 그것은 많은 저항에 부딪혔다.
저항을 돌파하기 위해 관리처는 게시판에 업주 고객에게 보내는 공개 편지 한 통을 초안하고 게재했다. 공개 서신은 부동산 관리조례를 인용해 부동산 관리비의 지출 범위와 유상 및 무상 서비스의 구체적인 범주를 상세히 소개하고, 실내 수리를 무료로 제공하려는 의도를 설명했다. 대부분의 소유주와 고객이 부동산 관리비 납부 후 관리처에서 해야 할 모든 것에 대한 오해를 없애고 실내 수리의 유상 서비스를 인정하도록 했다.
일부 소유주와 고객이 아직 이 상황을 이해하지 못하고 있으며, 관리처는 계속해서 심층적인 업무를 하고 있다. 한편으로는 사무실 직원들이 소유주와 고객의 문의를 참을성 있게 받아들이고 더 자세히 설명할 것을 강조합니다. 한편, 유지 보수 담당자는 현장 유지 보수 시 적시성과 품질을 보장하면서 소유주 및 고객과의 사고 커뮤니케이션을 강화해야 합니다 (특정 교육 상태 및 심리로 인해 일반 직원들이 말하는 이치는 소유주와 고객이 쉽게 받아들일 수 있는 경우가 많습니다). 이와 함께 관리처는 실내 수리에 대한 유료기준을 공고하여 업주 고객에게 서비스업체를 선택할 권리가 있음을 알렸다. 이에 따라 모든 업주와 고객의 정서를 차츰차츰 정리하고 실내 유지비를 지불했다.
코멘트: 속담에' 소머리에 따라 물을 마시지 않는다' 는 말이 있다. 많은 부동산 관리 관행은 소유주와 고객의 이해와 지원 없이는 법에 따라 일을 처리하더라도 하기 어렵다는 것을 증명한다. 이런 의미에서, 좋은 부동산 매니저는 우선 좋은 사상 종사자여야 한다.
5. 도리를 따지다-집주인이 실내 유지비 지불을 거절하면 어떻게 합니까?
지난해 말 모 빌딩 6 층 1 가구 싱크대 하수관이 막혀 전화위청관리처 보수반이 준설했다.
정비원이 제때에 현장에 도착하다. 하수관 막힘이 심해서 6 층에서는 소통할 수 없고, 이후 5 층으로 옮겨지고, 하수관 검사공이 거꾸로 올라간다. 3 시간 이상의 노력 끝에 파이프가 철저히 준설되었다. 소통할 때 하수관에서 대량의 모래, 석회, 페인트 덩어리를 끌어내어 막힌 것이 가구 인테리어로 인한 것임을 증명하였다.
수리요원이 수리비 40 위안을 받았을 때 그 집주인은 어떤 재료도 사용하지 않았다는 이유로 보수를 거부한 것으로 알고 있으며, 자신이 인테리어를 한 후 막 이사 들어왔고, 다른 건물은 1 년 보증이 있고, 1 년 동안 살면 1 년 동안 요금을 내야 한다는 것을 진작하는 말로 말했다.
상황은 관리처에 반영되고 주관 지도자가 일을 한다. 먼저, 그는 수리인원의 문명화 용어, 근무태도, 보수품질에 대한 집주인의 의견을 물었고, 그는 만족했다. (이 주제를 선택하는 것은 자연스럽고 적당하며, 고객이 지급거절 비용 때문에 다시 소란을 피우는 것을 피한다.) 그런 다음 그는 점유와 입주, 공공부분, 자용부분의 차이를 참을성 있게 설명하고 관련 법률에 따라 이 건물이 점유된 지 이미 여러 해가 지났으며 보증 기간이 긴 문제는 없다고 설명했다. 실내 수리로 인한 모든 비용은 인건비를 포함한 소유주와 집주인이 부담해야 한다 (비용과 요금 기준을 미리 설명할 수 있다면 효과가 더 좋을 수 있다). 이번 검사에서 하수관 업무량을 준설한 결과, 그는 이미 40 위안의 유지비를 받고 상당한 할인을 했다고 더욱 밝혔다.
그 주민은 주관이 말하는 것이 이치에 맞고 합리적이며 오해를 분명히 해명한 후, 기쁜 마음으로 대응한 수리비를 냈다. (윌리엄 셰익스피어, 햄릿, 지혜명언) (윌리엄 셰익스피어, 오셀로, 지혜명언)
코멘트: 시장이 상당히 잘 발전한 지역에서도 상당수의 소유주와 이용자들이 부동산 관리법 및 규정에 대한 이해가 부족합니다. 부동산 회사는 각종 채널을 잘 이용하여 홍보 업무를 잘 하고 업주와 이용자에게 부동산 관리 법률 및 규정 지식을 보급해야 한다. 그들의 부동산 관리 의식을 높임으로써, 그들은 자신의 관리 서비스를 순조롭게 실시하기 위한 길을 닦을 것이다.
여섯째, 소유주에 대한 벌금은 무효다.
이 선생은 자신의 집을 인테리어할 때, 내력벽에 또 다른 문을 열었다. 부동산 관리 회사가 발견한 후 그에게 500 위안의 벌금을 부과했다. 이 선생이 이의를 제기할 때 물관회사는' 업주 행동 규범' 이 있다는 이유로 스스로 변명하고, 쌍방이 분쟁을 일으켜 법원에 고소했다. 법원은 재판을 거쳐 부동산 회사의 벌금이 무효라고 생각했다.
첫째, 부동산 회사는 행정 처벌권을 누리지 못한다. 우리나라의' 행정처벌법' 제 15 조는 "행정처벌은 행정처벌권을 가진 행정기관이 법정직권 범위 내에서 집행한다" 고 규정하고 있다. 부동산 관리회사는 행정기관이 아니며 행정처벌법의 규정에 부합하지 않으며 행정기관이 행정처벌을 의뢰할 수 있다. 따라서 벌금을 포함한 어떤 행정처벌도 할 권리가 없고, 리에게 벌금을 부과할 권리도 없다.
둘째, 부동산 관리회사가 업주가 관리 중 위법행위를 발견하여 제지하지 못한 경우 관련 행정부에 신고해 처리해야 한다. 국무부가 2003 년 5 월 28 일 반포한' 재산관리조례' 제 46 조는 "재산관리기업은 재산관리구역 내에서 치안, 환경보호, 재산장식장식, 사용 등 법률과 법규를 위반하는 행위를 제지하고 관련 행정주관부에 제때 보고해야 한다" 고 규정하고 있다. 관련 행정 부서가 부동산 관리 기업의 보고를 받은 후에는 위법행위를 중지하거나 법에 따라 처리해야 한다. " 따라서 부동산 관리 회사는 이 선생의 행동을 제지해야 한다. 만약 이 선생이 만류하는 것을 듣지 않는다면, 관련 행정부에 신고해야 하며, 행정부에서 처리해야 하며, 이 선생에게 무단으로 벌금을 부과할 권리가 없다.
7. 업주가 부동산 관리 회사의 장부를 확인할 수 있습니까?
집은 이미 샀고, 이미 이사했다. 주택 구입자가 업주가 되면 반드시 부동산 회사와 교제해야 한다. 업주로서 내가 가장 염려하는 것은 지불한 재산비이다. 부동산 회사는 어떻게 쓰나요? 꽃이 합리적입니까?
이것은 최근 독자들이 보편적으로 관심을 갖고 있는 문제이며, 이번 호에서는 소유주로서의 독자가 자신의 권리와 의무를 알 수 있기를 바라며 설명하려고 시도한다.
부동산 관리업의 경영은 그 특수성을 가지고 있으며, 업계 이윤은 업주에게 서비스를 제공하는 총비용의 일정 비율에 따라 인출된다. 이에 따라 관리비 지출이 업주들의 가장 큰 관심사가 됐다. 관리회사의 연간 수지 예산을 승인한 후 각 비용을 감독하는 계획지출은 부동산 관리 재무감독의 중요한 내용이 되었다. 그렇다면 모든 업주들이 감독 장부라는 이름으로 회사의 장부를 조사할 수 있는 것은 아닐까요?
정확히 말하자면, 업주는 지급인으로서 재무감독권을 가지고 있지만, 이 권리를 행사하는 방식은 업주 사찰을 통해 회사 장부를 관리하는 것이 아니다. 감사의 목적은 회사의 재무지출의 공개투명성을 감독하고, 예산 항목에 부합하는지, 지출에 있어서 소유주를 속이는지 여부를 감독하는 것이다.
감독관과 피감독자 모두 검사 결과에 대해 권위 있고 법적 효력이 있는 결론이 필요하다. 일반 소유주는 전문적인 재무지식을 갖추지 못하며, 전문 재무인조차도 개인으로 합법적인 감사 증명서를 제공할 수 없다. 따라서 업주는 개인으로 장부를 조사하고, 관리회사는 거절할 권리가 있다. 그렇지 않으면 각 업주가 자신의 조사권을 남용할 수 있고, 관리회사의 정상적인 운영을 심각하게 방해할 수밖에 없다.
만약 업주가 이 권리를 행사하고자 한다면, 두 가지 방법을 선택할 수 있다. 하나는 사적으로 회계사무소 검사를 의뢰하는 것이다. 두 번째는 업주위원회에 전문사무소에 의뢰해 검사를 하도록 하는 것이다. 국가 법률이 인정한 전문 회계사무소만이 효과적인 감사 보고서를 제공하고, 장부를 조사하는 목적을 달성하며, 쌍방의 합법적인 권익을 보호하고, 업주가 합법적인 권리를 행사할 수 있도록 진정으로 도울 수 있다.