정부, 개발자, 일반인의 세 가지 이해 관계자로부터 분석해 보겠습니다.
첫째, 정부 1, 가장 중요한 것은 토지 공급을 늘리지 않는 모든 부동산 규제가 불량배라는 점이다.
나는 20 14 이전의 데이터를 조사하는 것을 게을러서 20 14 의 보고서에만 총결산을 붙였다. "최근 5 년 동안 샤먼의 토지 공급량은 해마다 감소하고 있으며, 20 14 의 거래량은 5 년 만에 가장 낮은 수준이다. 요 2 년 동안 토지 정리가 어려워 토지시장 공급이 위축되어 토지거래 건축 면적이 상품주택 거래 면적의 절반도 안 된다. "
20 14 년 상가 건축 면적 446 만 평방미터, 실제 거주 건축 면적 1372900 평방미터, 상품주택 판매 * * * 570 만 83 만 평방미터;
20 15 년 기획 상업 건축 면적 3 1 10000 평방 미터, 실제 상업 건축 면적 1736000 평방 미터, 상업용 주택 판매 * * *
20 16 년 기획 상업 건축 면적 327 만 9 천 평방미터, 실제 거주 건축 면적165 만 평방미터, 상업 주택 판매 * * * 51/KLOC-0
데이터는 사람을 속이지 않는다. 간단한 결론은 첫째, 실제 양도 면적이 연초 양도 계획보다 훨씬 낮다는 것입니다 (계획 평균 완료율은 45% 에 불과함). 정부의 말을 듣지 마십시오. 관건은 정부가 어떻게 하느냐에 달려 있다. 둘째, 상품 주택 판매 면적이 전년도를 훨씬 능가하여 인위적으로' 공급 부족' 을 만드는 기아 효과다.
2. 불량배도 자본이 필요하다. 지방정부에 있어서 토지규제의 가장 기본적인 요구는 재정부채율이 낮고 지출 압력이 적다는 것이다. 샤먼시 정부 전문채권 신용등급 보고서를 보면 20 15 년 샤먼시 정부 채무/재정수입은 29. 1 1% 로, 부채율은 푸젠성에서 가장 낮고 전국적으로 낮아야 한다는 사실이 밝혀졌다. 또한 샤먼은 최근 몇 년 동안 대형 인프라 프로젝트 (트랙 제외 1 라인 20 14 년 만에 시작) 를 다루지 않았으며 철도, 고속도로가 적기 때문에 이 부분의 지출 압력은 크지 않다. 그리고 샤먼의 재력과 토지자원은 상대적으로 시급에 집중되어 있다. 샤먼 전체 관리 모드에서 토지 양도 리듬은 통제하기 쉽고, 정부의 토지 커버 능력은 매우 뛰어나다. 한편, 취안저우, 청두 등지에서는 정부 부채율이 높기 때문에, 채무와 지출 압력 하에서 땅값이 떨어지더라도 높은 공급량을 유지해야 한다. 하지만 지금은 전국 각지의 지방 공모가 모두 잘 배워서 토지 유동 리듬을 매우 암묵적으로 통제하고 있는데, 사실 경제학에서 가장 간단한 이론 중 하나 10 1 이다. 독점 하에서 이익이 가장 높은 가격은 공급과 수요의 균형이 맞을 때의 가격보다 높다.
3. 집값 보호 정책 조합권. 샤먼 주택시의 몇 차례 통제주기를 거치면 집값 하락 (또는 오르지 않음)-토지 양도 감소-가능한 세금과 대출 정책 완화-집값 상승-구매제한대출 정책 출범-고위횡판 (인플레이션 소화 대기) 을 느낄 수 있다. 물론 샤먼뿐만 아니라 많은 도시들이 있습니다. 이른바' 집값 폭락 방지' 는 최근 몇 년 사이에 큰 폭락이 나타났다.
둘째, 개발자 1 과 푸젠기업이 지렛대를 늘리는 용기는 다른 지역과 비교할 수 없다. 2009 년 이후 N 조 원의 자극 아래 광기와 지렛대의 빠른 발전이 성공적인 경험이 되었다. 20 16 년 전국 핫스팟 도시 집값이 폭등했을 때, 푸젠기업이 샤먼과 푸저우에서 입찰하는 것은 정말 참담했다. 강모오리 경생으로 새 지왕으로 찍혔다. 그러나 앞으로 지렛대가 양날의 검이라고 말하기는 어렵다. 다른 것은 말할 필요도 없이, 지난 몇 년 동안 상해 강무역이 도산한 기업은 대부분 푸젠이었다.
2. 현지 국유기업은 강한 인수력을 가지고 있다. 샤먼의 공기업 실력도 전성에서 가장 높았는데, 건발, 국제무역, 주택기업, 해투와 같이 샤먼 대금융의 특징과 관련이 있다. 건발 상장 주식을 예로 들다. 주로 두 가지 업무, 공급망, 부동산이 있다. 전자의 영업소득은 82.29%, 총금리는 3.69% 에 불과하다. 후자 영업소득 비중 17.64%, 매출 총이익률은 36.57% 에 달했다. 통속적으로 말하면 무역으로 장면을 지탱하고 부동산으로 이윤을 내는 것이다. 주영 업무는 부동산의 해투라고 말할 것도 없고, 해창구 개발로 많은 돈을 벌었다. 지난 몇 년 동안 샤먼 부동산 시장은 현지 공기업 민간 기업을 위주로 전국 개발상이 비교적 늦게 진입했다. 바로 지방공기업이 실력이 풍부하고 참여가 넓기 때문에 한겨울에 부동산 시장을 인수하여 시장 신뢰를 안정시킬 수 있는 경우가 많다.
셋째, 인민 1, 푸젠인의 샤먼에 대한 편애. 사실 어쩔 수 없다고 할 수 있다. 푸젠은 다핵 도시로 핵심이 없어 난쟁이일 수밖에 없다. 복천의 특색을 구체적으로 말해 보세요. 푸저우 () 는 관할 구역이 크고 의료가 좋지만 기후가 갑자기 추워지고 (사실 나는 괜찮다고 생각한다), 도시 건설은 보통이다 (요 몇 년 동안 도시 건설이 크게 진전되었다). 취안저우 집값은 낮고 경제총량은 크지만 민풍은 용맹하고 사무직 업무는 적다 (경제구조와 관련). 따라서 샤먼은 취업 기회, 정부 서비스 효율성, 기후, 외지인에 대한 관용에서 푸젠성에서 가장 좋고 유일한 선택이다. 푸젠성에는 얼굴이 있는 사람 (중성어) 이 샤먼에 집이 없다고 해도 과언이 아니다. 샤먼 부동산 판매의 70% 가 외지인으로 집계됐다. 그래서 샤먼의 주택 가격은 현지 샐러리맨에 의해 결정되는 것이 아니라, 성 내와 전국의 부자에 의해 인도된다.
섬 주민 (중립 단어) 사고. 사실 서민의 잘못도 아니다. 정부는 섬 최고의 기업, 경관, 병원, 학교 등의 자원을 모두 남겨 두었기 때문에 섬 집값이 가장 값나가는 관념을 가지고 있다. 게다가 성수기도 안팎의 차마롱까지 더해져 섬 안팎이 외계와 한 다리밖에 떨어져 있지 않더라도 당연히 프리미엄이 있다. 정부와 개발업자들은 섬 안팎을 교묘하게 이용해 두 시장을 분리해 서로 호응할 수 있다.
3, 최고의 부가 가치 제품. 샤먼의 주택시장은 2008 년 금융위기 기간 (이전의 PX 사건) 의 짧은 하락을 제외하고는 푸젠성의 부가가치가 가장 안정적인 곳이다. 따라서 시민이나 기업가로서, 일단 남은 유동성이 있으면 샤먼 집은 최고의 투자 상품이 될 것이다. 푸젠성은 국내 많은 성시와 달리 민영경제를 위주로 한다. 즉 GDP 등 수치가 산둥 등성보다 못하더라도 서민들이 축적한 재산이 더 많다는 뜻이다. 내가 있는 동네의 경우, 샤먼에 많은 재계 친구들이 부동산을 가지고 있다.
유언: 푸젠인으로서 저는 모든 도시를 돌아다녔고, 팔민다원의 문화, 음식, 풍경, 역사, 건축에 매료되어 자랑스러워했습니다. 하지만 사실 저는 샤먼과 푸젠의 부동산 시장이 장기적으로 나타날 수 있는 불리한 영향에 대해 깊은 우려를 가지고 있습니다. 미래의 도시 경쟁에서 높은 자질 인구의 도입과 산업 고도화는 매우 중요한 반면, 높은 집값은 젊은이를 추방하고 산업비용을 늘리고 기업의 투자 방향을 왜곡시킬 뿐이다. 샤먼 북심은 깊지 않은데, 왜 이렇게 높은 집값을 감당할 수 있을까? 샤먼을 노령에 적합한 도시라고 평가하는 지도자가 있었는데, 지금 생각하면 깊은 생각이 든다. 만약 집이 잘 사는 젊은이가 아니라면, 나는 개인적으로 주강 삼각주와 창강 삼각주 갈 것을 제안한다. 직업발전과 거주의 관점에서 하문에서 왜 죽을 필요가 있는가?