홍콩
토지 양도 제도
(1) 홍콩 토지의 정부 소유권
홍콩에는 홍콩 섬, 구룡반도, 신계 지가 포함되며, 총 육지 면적은 65,438+0,097 제곱킬로미터이다. 1903 년, 홍콩 영국 정부는 홍콩의 모든 토지에 대한 상세한 지적 조사를 마치고 홍콩 토지의 재산권, 위치, 면적, 용도에 대한 조사 등록을 진행하면서 토지 소유권 제도를 개혁하여 일부 농업지를 제외한 신계지의 모든 토지를 총칭하여' 관지' 라고 불렀고, 최종 소유권은 영국 왕실의 소유였다.
중국은 1, 1997 년 7 월 홍콩에 대한 주권 행사를 재개한 후 중국 전국인민대 1990 년 4 월 통과된' 중화인민공화국 홍콩특별행정구 기본법' 에 따라' 홍콩 특별구의 토지와 천연자원은 국가 소유이며
(b) 홍콩의 토지 계약 제도
1842 홍콩이 영국 식민지가 된 후 홍콩은 토지 임차제를 실시하기 시작했다. 즉, 토지소유권은 영국 왕실에 속하며, 항영정부가 대신하여 토지를 토지 개발업자나 토지 사용자에게 임대한다. 개발자나 사용자는 정해진 기한 내에 임대방식을 통해 토지사용권을 취득하고 항구영 정부에 토지사용권 양도금을 한꺼번에 납부한다. 65438 년부터 0997 년까지 홍콩이 돌아온 후,' 중영 공동성명',' 기본법' 및 홍콩 특별 행정구 입법부가 통과한 관련 법률에 따라 항영 시대의 토지임대제도를 이어받아 홍콩 특구 정부가 토지사용권을 비준하는 제도를 계속 시행하고 있으며, 그 수입은 모두 특구 정부가 지배한다.
홍콩 정부는 토지계약을 통해 서로 다른 시기의 토지사용권을 양수인에게 임대했다. 토지 계약은 토지 양도인과 양수인이 체결한 합의이다. 협의에서 양도인은 일정 기간 동안 토지사용권을 양수인에게 양도하겠다고 약속하고, 양수인은 토지양도금을 납부한 후 정해진 기한 내에 토지사용권을 갖고 만료 후 토지를 반환하기로 약속했다. 토지 계약은 토지의 지리적 위치, 면적, 임대 기간, 토지 용도 (예: 주택 용도, 상공업 용도 또는 기타 용도) 및 토지 용도에 대한 제한 (예: 건물의 높이, 스타일 등) 에 대해 명확하게 합의했습니다. ), 쌍방의 동의 없이는 토지 청부 계약 조항을 변경할 수 없습니다. 양수인이 토지 용도 변경을 요구한 경우, 도시 계획을 위반하지 않고 정부가 계약의 관련 조항을 변경할 수 있도록 허용하지만, 사전에 신청하여 동의를 얻어 해당 토지 가격을 지급해야 토지 용도를 변경할 수 있다.
(3) 홍콩 토지 계약의 해
영국이 홍콩을 통치한 100 여 년 동안 홍콩 토지의 임대 기간은 여러 차례 바뀌었다. (1) 홍콩 섬과 구룡 사이의 경계거리 이남의 땅. 184 1 년 홍콩 정부의 첫 임대지. 당시 임대 기한에는 명확한 규정이 없었다. 1844 이후의 임대 기간은 75 년으로 결정되며 갱신할 수 없습니다. 1848 년 임차인이 임대 기간이 너무 짧다고 불평했기 때문에, 항영 정부는 임차 기간을 75 년에서 999 년으로 연장하여 프리미엄을 지불하지 않았다. 이후 50 년 동안 구룡반도와 해변 구획의 대부분의 구획을 제외하고 홍콩 섬과 구룡 경계 거리 남쪽의 토지 임대 연한은 999 년이었다. 1898 년, 홍콩-영국 정부는 임대 기간이 너무 길어서 정부가 임차인과 토지 부가가치 수익을 공유할 수 없다는 것을 깨닫고 999 년 임대를 취소하고 75 년 임대로 변경하여 75 년 더 임대할 수 있으며, 추가 땅값은 필요 없다. 한편 정부는 임차인에게 75 년 임대 만료 후 새 기준에 따라 설정된 토지 임대료를 지급하라고 요구했다. 이후 75 년 임대 기간은 1998 까지 표준 임대 기간이 되었습니다. (2) 북 구룡과 신계 지의 토지. 65438 년부터 0898 년까지 북구룡과 신계의 토지는 영국 정부가 중국에 임대해 홍콩 정부가 인수했다. 1999 년 마지막 3 일 (7 월 1898 ~ 7 월 1) 은 홍콩 정부가 토지 개발업체와 사용자에게 임대해 6 월 27 일 회수했고 6 월 30 일 홍콩 정부가 중국으로 반납했다.
홍콩이 중국으로 돌아오기 전에 모든 토지계약이 만료될 것이다. 과도기 동안 홍콩의 정치 경제 안정을 유지하기 위해 중영 공동성명 1984 는 항영시대의 토지계약제도가 계속 시행되도록 규정하고 있다. 7 월 1 0997 이전에 만료되는 토지계약은 갱신할 수 있습니다. 7 월 1997 이 만료되는 토지 임대는 2047 년까지 자동으로 계속될 수 있습니다. 임대 기간이 1997 년 7 월 1 을 초과하는 토지계약은 여전히 유효하다. 현재 홍콩 정부는 여전히 경매, 입찰, 협의 방식으로 땅을 비준하고 있지만, 새 임대는 2047 년까지만 지속될 수 있다.
홍콩의 토지
지세와 땅값
임대료, 토지 양도금 및 토지 가격
홍콩 토지의 정부 소유권 (토지공유제 범주에 속함) 은 토지소유권 양도를 엄격히 제한하며 홍콩 정부는 토지사용권만 양도할 수 있다. 홍콩 정부는 토지 소유권의 독점에 의지하여 토지 사용권을 제공하고 토지 이용자에게 지세를 징수하는 것과 바꾸었다.
토지소유자에게 토지임대는 일정 기간 토지사용권을 양도하는 보수이고, 토지사용자에게 토지임대는 일정 기간 토지사용권을 취득하는 대가이다. 지세는 소유자가 소비자에게 청구하는 방식에 따라' 임대제' 와' 연간 임대제' 로 나눌 수 있다. 이 가운데' 임차제' 는 한 번에 전체 임대기간을 받는 지세를 일회적으로 받는 제도이고,' 연간 임대제' 는 연별로 지세를 받는 제도다. 홍콩은 토지임대제를 실시하는데, 그 본질은 홍콩 정부가 몇 년 동안 토지사용권을 한꺼번에 양도하고 전체 양도 기간 동안 연간 토지임대료 할인액의 합계를 받는 것이다. 이 금액은 토지 사용권 양도 기간 동안의 보상으로, 흔히 토지 양도금이라고 한다.
홍콩에서 토지 양도금은 통상 땅값과 연계된 것으로 여겨진다. 우선 홍콩의 땅값 개념은 서방국가의 사유지 제도 하의 땅값 개념과 다르다. 사유토지제도에서 토지소유권은 매매를 허용하는 것이고, 땅값은 토지소유권의 가격을 가리킨다. 정부의 모든 토지에서 토지 소유권은 매매를 허용하지 않지만, 토지 사용권은 매매를 허용한다. 따라서 홍콩에서 땅값은 일반적으로 토지사용권의 가격 (1 급 시장토지사용권 경매가격과 2 급 시장토지사용권 양도가격 포함) 을 가리킨다. 토지 양도금은 토지 사용권 양도 기간 동안의 보수로서 토지 가격과 동일성과 큰 차이가 있다. 두 가지의 주요 차이점은 토지양도금이 토지임대관계를 반영하고 적용하는 반면 땅값은 토지사용권의 매매관계를 반영하고 적용한다는 점이다. 둘 다 자신의 독특한 역할을 가지고 있어서 서로 대체할 수 없다.
(b) 토지 임대 가격 및 명목 연간 임대 시스템
토지 임차제도 하에서 홍콩의 땅값은 세 가지로 나눌 수 있다: 전체 시세, 땅값 인하, 명목 땅값 (전체 시가의 극히 일부에 불과함). 비영리 단체 (예: 정부, 학교, 병원, 사원) 만이 홍콩 저소득층에게 염세 주택을 제공하는 홍콩 주택부와 정책 지원을 담당하는 특수 산업 (에너지, 교통, 통신 등) 을 담당하고 있다. ) 상징적 인 토지 가격 및 토지 가격 인하로 토지 배치를 신청할 자격이 있습니다. 경영상공업용지와 상품주택용지는 전 시장가격에 따라 분양됩니다. 토지의 전체 시장 가격은 토지 1 급 시장에서 공개 경매를 통해 실현되는데, 토지사용권은 통상 입찰가가 가장 높은 사람이 얻는다.
홍콩 정부는 토지 비준 임대 제도를 시행하는 동시에' 명목 연간 임대제' 를 실시하여 5 월 27 일 이전에 발부된 토지나 만료 후속기의 토지에 명목 연세를 징수했다. 1985. 상징적인 연세를 징수하는 것은 홍콩 정부의 토지 소유권을 상징하기 위해서이다. 일반 금액은 매우 작습니다 (홍콩 섬 및 구룡 경계 거리 남쪽의 주거, 상업 및 산업 토지, 연간 임대료는 홍콩 달러 65,438+0,000, 면적 크기에 관계없이). 토지 임대 초기에는 고정되어 있어 매년 임대료 값을 조정하지 않는다.
(3) 홍콩의 실제 연간 임대 제도
1984' 중영 공동성명' 이 홍콩 토지임대제도를 약간 수정했다. 토지평가징수조례에 따르면 토지는 1985 년 5 월 27 일 만료 후 토지임차인이 땅값을 지불할 필요는 없지만, 갱신 기간의 실제 연간 임대료는 지불해야 한다. 동시에 1985 년 5 월 27 일 이후 새로 분양된 토지에 대해 토지 임차인은 한 번에 땅값을 납부하는 것 외에 실제 연간 임대료를 납부해야 한다고 규정하고 있다. 현재 명목 연간 임대료와 실제 연간 임대료가 공존하고 있으며, 만료되지 않은 임대 토지는 여전히 명목 연간 임대를 실시하고 있으며, 갱신 및 신규 임대 토지는 모두 실제 연간 임대제를 실시한다. 징수 범위의 경우 신계 원주민을 제외한 명목 연세 및 실제 연세는 전 항의 모든 부동산을 포괄한다. 현재 홍콩의 총 265,438+30 만 부동산 중 실제로 연간 임대료를 납부하는 부동산 수는 654.38+58 만 명이다.
실제 연간 임대료는 부동산 임대료에 고정 임대료를 곱해서 계산한다. 홍콩 정부의 관할하에 있는 급료 부동산 평가서는 매년 부동산의 임대료 시가 (토지 및 주택 합병 평가) 를 평가하여 과세 가치를 결정하고, 정부는 조정된 과세 금액에 3% 를 곱해 토지의 실제 연간 임대 금액을 결정한다. 실제 연간 임대제를 실시한 후 일부 토지 임대료가 첫 경매 땅값에서 실제 연간 임대료로 바뀌었기 때문에 이론적으로 경매의 경매 땅값은 실제 연간 임대제가 시행되기 전보다 낮아질 수밖에 없다. 현재, 만료 갱신 임대의 신규 임대 토지의 누적 수가 증가함에 따라 실제 연간 토지 임대 수입은 해마다 증가하는 추세이다. 지난 5 년 동안 홍콩 정부의 연간 임대소득은 평균 재정총소득의 약 2% 를 차지했다.
홍콩의 연간 임대제
임대 제도와의 비교
(a) 토지 임대 시스템 분석
지세 이론에 따르면, 도시 지세는 주로 절대지세와 급차지세를 포함한다. 절대지세는 일반적으로 도시에서 가장 지위가 낮은 토지가 반드시 납부해야 하는 최저 표준지세를 가리킨다. 급차지세는 일반적으로 도시 토지 위치 차이와 토지 고정 자본 함량 차이로 인한 지세 차이를 가리킨다. 그 중 구위의 우열은 급차지세를 형성하고, 토지 투자액은 급차지세를 형성한다. 도시 한 덩어리의 토지임대는 보통 절대지세, 급차지세 I, 급차지세 II 를 더한 것이다. 홍콩에서 도시와 농촌의 결합부의 지세는 일반적으로 절대지세로 간주되고, 한 토지의 절대지세는 정부가 농지를 도시건설지로 전환하는 과정에서 발생하는 토지 취득 비용에 해당할 수 있으며, 토지사용권이 양도되기 전에 발생한다. 토지 한 덩어리의 차등 지세 II 는 정부가 이 땅을 위해 지불한 전기개발비 (칠통일평) 에 해당할 수 있으며, 토지 양도 이전에도 발생한다. 절대지세와 급차지세 II 와는 달리, 급차지세 I 는 토지의 위치에 따라 결정되며, 그 가치는 토지 위치에 따라 결정되는 수급 상황 (지세 I 의 특성에 따라 급차지세라고 불릴 수 있음) 에 따라 결정된다. 시기마다 수급 상황이 다르기 때문에 분양 기간마다 다른 연도의 급차 지세 I 값이 다르므로 평가를 통해 결정해야 합니다. (데이비드 아셀, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 계절명언) 이에 따라 홍콩의 지세는 주로 분양 전 징집비, 전기개발비, 분양시 급차지세 부분으로 구성돼 있는데, 그 중 급차지세는 사용기간 동안 외부 요인에 따라 크게 변화해 전체 지세에 결정적인 역할을 한다.
앞서 언급했듯이 홍콩의 토지임대제도는 정부가 몇 년 동안 한 번에 양도한 토지사용권이며, 이후 양도기간 동안 매년 토지임대료의 할인된 현재 가치의 합계 (양도금) 를 한꺼번에 받는다. 지세 구성에 대한 분석을 통해 홍콩의 연간 지세는 고정되어 있지 않다는 것을 알 수 있다. 토지구매비와 전기개발비는 고정되어 있지만 양도기간마다 연간차임값이 다르기 때문에 평가를 통해 결정해야 합니다. 토지 양도 기간 중 여러 해 동안의 급차지세를 확정해야만 토지 양도금을 최종 확정할 수 있다. 토지 양도 초기에는 향후 여러 해 동안 토지급 차등 임대에 영향을 미치는 모든 정보를 파악할 수 없기 때문에 미래 연도 차등 임대를 결정하고 초기에 할인하여 현재 토지양도금을 계산할 수 없습니다. 이에 따라 토지양도금은 이론적인 의미일 뿐, 토지양도가격으로 직접 확정할 수는 없다. 실제로 홍콩 정부는 주로 토지 1 급 시장에서 경매 방식으로 토지를 양도하고 경매 가격은 땅값 (토지의 양도가격) 을 형성한다. 땅값과 토지양도금을 비교해 보면 땅값과 토지양도금의 유일한 차이점은 앞으로 몇 년간' 기대급차지세' 가' 진실급차지세' 를 대체한다는 점이다. 토지 양도 초기에는 토지사용권 매매 양측이 미래 양도 기간 내 모든 연도의 차등 임대료를 미리 평가한 후 평가 임대료를 각각 인정한 현행 땅값으로 할인해 1 급 시장에서 토지양도 거래를 성사시켰다. 기대급차지세' 가' 진실급차지세' 를 대체했기 때문에 토지시장에는 투기요인이 있어 토지가격과 토지양도금이 반드시 이탈할 수밖에 없다. 편차의 정도는 미래의 토지 수급 정보에 대한 불완전한 파악과 토지 시장의 투기 정도에 달려 있다. 편차의 결과는 필연적으로 토지 시장 가격의 왜곡으로 이어질 것이다. 실제로 토지시장 가격의 변동이 지세의 변동보다 크다는 것을 보여준다. 홍콩 상품주택 시장의 집값과 임대료의 관계는 이런 땅값과 임대료의 이탈에 대한 증거를 제공한다. 첨부된 그림에서 볼 수 있듯이 홍콩의 집값 변동 폭은 임대료의 변동 폭보다 훨씬 높다.
(b) 연간 임대료 제도 분석
토지임대제에 비해 토지연세제는 주로 두 가지 측면에서 다르다. 첫째, 토지연세제는 토지임대초기에는 임대기간 내 전액을 받지 않고 연별로 땅세를 별도로 받는다. 두 번째는 매년 임대료를 조정하는 것이다. 연임제가 징수하는 연세는 고정이 아니라 (이 점에서 명목 연임제와는 다름) 매년 토지의 임차가치를 조정한다.
지세는 토지사용권의 보수이다. 이 점에서 연임제와 토지임대제의 본질은 같지만, 두 제도는 징수 방식이 약간 다르다. 토지임대제 하에서는 토지양도금 (분양기간 각 년 임대료의 할인된 가치의 합계) 이다. 연세 제도 하에서, 지세는 바로 토지의 연세이다. 연임제와 임대제는 징수 방식에서 완전히 대립되는 것은 아니라는 점에 유의해야 한다. 연임제를 실시한다고 해서 반드시 토지임대제를 폐지해야 하는 것은 아니다. 앞서 언급했듯이 토지임대료에 포함된 토지징용비와 토지전기개발비는 토지양도 전에 이미 발생했으며 금액은 고정되어 있어 토지양도 초기에 받을 수 있으며, 여러 해 동안의 연간 임대료에 분담할 필요가 없다. 연간 분담에 따라 징수해야 하는 것은 주로 임대료에 포함된 차등 임대료이다. 이론적으로, 여러 해 동안의 급차지세는 시장, 즉 그해 토지사용권의 수급관계에 의해 결정되어야 한다. 그러나 토지의 실제 속성으로 인해 그 사용권은 매년 토지시장에서 거래할 수 없기 때문에 차등 임대는 실제 징수에서 불가능하다. 실제로 토지 시장 가치 또는 임대료 가치의 평가액은 종종 차등 임대료 징수의 근거로 사용된다. 홍콩 정부가 실제로 시행하는 연간 임대제가 바로 이런 상황이다. 홍콩 정부는 매년 부동산 임대료의 시장 가치를 평가하여 임차료 금액을 결정한 다음, 임차료에 고정 임대료율을 곱하여 토지의 실제 연간 임대료 금액을 결정합니다.
또한, 실제 연간 임대료는 토지 사용권 매매 관계, 즉, 실제 연간 임대료는 토지의 연간 가격이 아니라 토지의 연간 임대료입니다, 이론적으로, 오직 차등 토지 임대는 토지의 연간 가격이 될 수 있습니다. 홍콩에서는 매년 임대료의 시가를 재평가하여 실제 연간 임대료와 시장 차등 임대료를 동시에 변경하지만, 임대료의 시가를 평가할 때 정보 왜곡 문제가 있다. 또한 임대료율은 공급과 수요 관계가 아닌 정부에 의해 결정되므로 실제 연간 임대료와 차등 임대료 사이에는' 임대료차' 가 있어야 하며,' 임대료차' 의 크기는 임대료 시장의 가치를 평가하는 정확성과 정부가 실제 연간 임대료율을 설정하는 합리성에 의해 결정된다. 홍콩의 실제 연간 임대제 하에서 실제 연간 임대료는 그해 토지사용권의 공급과 수요 관계를 완전히 반영하지 않아' 임대차' 의 존재를 초래하였다. 여러 해 동안의' 임대료차' 는 토지의 연간 임대료에 반영되지 않기 때문에 반드시 토지양도금에 할인해 초기 땅값의 일부가 되어야 한다.
(3) 임대제와 연임제의 혼합제.
위의 분석에 따르면 홍콩의 현행 토지양도제도는 본질적으로 임대제와 연임제의 혼합제도라는 결론을 내릴 수 있다. 첫 경매에서 토지가격에는 토지수매비용, 토지전기개발비용, 토지양도기간 중 매년' 임대료차이' 의 할인가의 합계가 포함됐다. 토지 양도 기간 동안 연간 임대료는 부동산 임대료의 시장 가치에 고정 임대료율을 곱하여 결정된다. 토지유통의 혼합제도는 단일 제도의 부족을 메울 수 있다. 사용자의 관점에서 볼 때, 토지 사용자는 한 번에 전체 토지 가격을 지불할 필요가 없고, 초기 부담을 줄여 토지 투자 안배를 더욱 합리적으로 할 수 있다. 정부 수입의 관점에서 볼 때, 매년 임대료가 적지만 매년 임대료의 가치를 재평가할 수 있기 때문에 토지 부가가치의 수입을 지속적으로 얻을 수 있어 정부의 토지세 수입이 더욱 균형을 잡을 수 있다.
홍콩의 토지 양도 제도
계시와 건의
홍콩의 토지임대제도 발전 과정에 대한 실증적 분석을 통해 홍콩이 실시한 혼합제는 여전히 토지정부의 모든 전제하에 토지양도제도임을 알 수 있다. 토지세 징수 방식에서는 혼합제가 본질적으로 가격과 임대료의 두 부분을 포함하고 있는데, 그 중 가격 부분은 여전히 토지양도시 일회성 양도금이며, 토지시장 수급관계에 의해 결정되는 토지사용권 가격이다. "임대" 부분은 연지세, 토지소유자가 토지사용권을 양도하는 보수, 토지소유자와 사용자가 토지수익을 분배하는 방식, 실제 지대이다. 혼합제가 시행되면 초기 토지 양도 가격이 하락한다. 일부 땅값이 초기 땅값에서 연세로 바뀌기 때문에 초기 가격 하락은 연세 임대료율에 따라 결정되기 때문이다. 토지 가치 평가 방법이 확정되면 연간 임대율은 토지 소유자와 토지 사용자 이익 관계를 조정하는 효과적인 정책 지렛대로 사용될 수 있다. 제대로 설계되었다면 혼합제는 토지임대제에 비해 다음과 같은 장점이 있다. (1) 합리적인 지방정부 인센티브를 수립한다. (2) 비교적 정확한 가격 신호를 토지 시장에 전달한다. (3) 토지 자원의 합리적인 배치와 집중 이용을 규제한다. (4) 땅값 변동폭을 낮추고 금융시스템 위험을 낮춘다.
중국 내지는 홍콩과 같은 토지공유제와 토지임대제도를 실시한다. 1990 년 국무원이' 중화인민공화국도시 국유토지사용권 양도 및 양도잠행조례' 를 공포한 이후 우리나라는 토지소유권과 사용권 분리를 바탕으로 토지사용권 유상양도를 특징으로 하는 토지임대제도를 실시하기 시작했다. 구체적인 방안을 제정하는 과정에서 중국도 홍콩 1985 이전과 같은 토지임대제를 선택했고, 연간 임대제나 혼합제는 선택하지 않았다. 10 여 년 동안 토지임대제도는 지방정부가 도시 건설을 가속화하고 도시 발전을 촉진하는 데 중요한 역할을 했지만, 그 폐단도 시행 과정에서 점차 드러나고 있으며, 주로 두 가지 측면에서 나타난다. 첫째, 토지임대가 실현되는 재정수입은 이어지기 어렵다. 도시토지자원이 제한되어 있기 때문에 현행가격에 따라 임대한 토지는 토지사용권 시한 내 전체 임대료를 한꺼번에 징수했지만 향후 토지부가가치의 수익을 얻을 수는 없다. 또한 중국은 홍콩과 같은 토지기금 제도 (토지양도금 수입의 절반은 현 정부에, 나머지 절반은 토지기금으로, 미래 정부가 사용할 수 있도록) 가 부족해 토지양도금 수입의 단기 및 장기 분배 구조적 불균형을 초래하고 있다. 둘째, 토지 임대 제도가 토지 가격 신호를 왜곡했다. 토지임대제도 하에서 미래 토지임대기간 내 토지사용권의 수급관계는 현재 토지임대가격에 충분히 반영되어야 한다. 현재 정부와 토지개발상이 미래 토지사용권의 모든 수급정보를 파악할 수 없기 때문에 토지가 시장화 방식으로 임대되든 아니든 토지의 초기 가격은 반드시 토지의 진정한 가치를 정확하게 반영하지 못할 것이다. 또 토지시장 투기 요인의 존재는 직접 투기를 일으켜 거품을 일으킬 수 있다.
이상의 총체적 분석을 통해 토지연임제와 토지임대제 혼합제가 우리나라 토지유통제도 개혁의 대안으로 사용되어야 한다고 초보적으로 제안했다.
출처: 중국 경제 타임즈.