부동산 기업을 분할 상장하여 해체하면 중해지산 (02669.HK) 이 관리면적이든 영업소득이든 상위권에 오를 것이다. 다채로운 생활, 벽계원, 녹색성 서비스, 우아한 생활 외에 몇 안 되는 면적이 65438+ 억 평방미터를 넘는 부동산 회사로서, 이 오래된 부동산 회사는 규모 확장이 느리고 내생적인 성장이 부진한 현상을 겪고 있다.
자료에 따르면 20 18 년 동안 중해지산 관리 면적은 140 만 평방미터에 달하며 3 년 복합성장률은 19.48% 에 불과하며 보수적이다. 반면 벽계원의 서비스 면적은 이미 654.38+0 억 8 천만 평방미터에 달했고, 3 년 복합 성장률은 37.565.438+0% 였다. 우아한 인생은 654.38+0 억 3 천만 위안의 관리 면적, 3 년 복합 성장률 58.02%, 영생 서비스 60.26% 를 따라잡고 있다.
규모와 우열이 서로 맞지는 않지만 판매형 부동산과는 달리 부동산 관리 기업의 발전은 동네 경영권을 바탕으로 하고, 규모는 1 위에 올려야 하며, 수입의 원천이다. 점차 트렌드가 되는 부동산 판도에서' 도시' 를 선점하고 업계의 말투와 발전 공간을 선점했다.
앞을 내다보니, 선구자들이 빨리 달리고 있고, 느릿한 중해 부동산이 멀어지기 시작했다. (윌리엄 셰익스피어, 템플린, 희망명언)
돌이켜 보면 영생 서비스, 녹색성 서비스 등 젊은 기업의 강세 추격에 직면하여 내생 성장이 느린 중해재산은 어떻게 대처할 것인가?
관리 영역의 90% 는 모회사에 의존하고 있습니다.
모회사인 중국 건설공사 본사의 중앙기업 중해그룹에서 탈태한 중해지산은 일찍 설립되어 199 1 으로 줄곧' 무차돈' 상태에 있는 것 같다.
20 15 중해 부동산이 항주 자본시장에 상륙하다. 채색 생활 IPO 상장과는 달리 국내 부동산 관리 분야 제 2 의 홍콩 상장 기업으로 중해 부동산은 도입 상장을 채택하고 있다. IPO 와 비교했을 때, 상장을 소개하는 장점은 절차가 비교적 간단하며, 공개 모금을 포함하지 않고 단시간에 완성할 수 있다는 것이다. 이는 융자가 중해 부동산 상장의 주요 목적이 아니라는 것을 보여준다. 근본 원인은 부동산 자산 플랫폼을 구축하고 모회사의 평가를 높이는 것이다.
사실, 중해 부동산은 줄곧 모회사의 사랑을 받고 있다. 중해 부동산 부사장인 야향은 "홍콩의 부동산 관리비 평균 수준은 우리의 7 배이지만 홍콩의 인건비 수준은 중국의 두 배 이상이다" 고 말했다. 부동산 관리 주업의 케이크가 가장 크다. 선진국 수준에 비해 부동산 관리 주업은 5 년 후 7 배의 성장공간을 가질 수 있다. " 。
상장 3 년 동안 중해 부동산의 생존과 경영은 중해 부동산에 더욱 의존했다. 대부분의 업무는 중해 부동산 또는 계열사에서 왔으며, 기본적으로 부동산 업무 배치와 동기화되어 있으며, 관리 구역의 90% 가 모회사에 의존하고 있습니다.
봉황지산은 20 15 년 6 월 상장했을 때 중해지산 주가가 0.94 홍콩달러에 불과했으며 20 17 년 전까지 변동해 온 것으로 밝혀졌다. 주가는 20 18 년 중 같은 기간 최고치 약 3 위안/주에 도달한 뒤 줄곧 하락하기 시작했고, 20 19 가 개장했다. 최대 개장가 4.25 원/주, 최소 4.05 원/주, 종가 4.07 원/주, 주당 이익 0. 12, 홍콩 주식의 시가 13378 만원. 지금까지 주가는 4 배 올랐고, 주가수익률은 33.28 로 같은 업종에서 선두를 달리고 있다.
중해 부동산 주가 변동 도식.
피닉스. Com 은 이 두 부동산이 모두 분할 부동산으로 분류되었다는 것을 발견했다. 7 월 1 일 현재 컬러생활, 녹색도시 서비스, 우아한 생활, 벽계원 서비스 등 항구주 상장부동산회사 주가수익률은 각각 12.5 1, 3/KLOC-입니다
모회사에 의지하는 것은 확실히 큰 나무를 등에 업고 바람을 쐬는 전제가 있지만, 이런 의존에도 피할 수 없는 한계가 있다. 의사결정에서 모회사의 통일된 조화를 기다리며 개발 모델의 유연성이 결여되어야 한다. 업무 발전은 부동산 시장의 전반적인 상승과 하락에 얽매여 있으며, 일단 부동산 시장이 하락하면 그 실적도 영향을 받을 것이다.
이에 따라 최근 몇 년 동안 중해가 인력 유동 내부 소모에 빠지면서' 낙오' 등 부정적 효과도 중해 부동산 발전에 어느 정도 투사되고 있다. 중해 부동산은 20 15 부터 20 17 까지의 막막한 시기를 겪었다.
중해는 20 15 년 출시 이후 관면적 증가율이 현저히 둔화되어 46% 에서 13%, 20 17 년 상반기 성장률은 심지어 6% 까지 낮아졌다.
20 15 년 5 월 중해 부동산 관리의 총면적은 6760 만 평방미터이다. 20 18 년 말 현재 중국 부동산의 관리 면적은 20 15 의 2.3 배이지만 벽계원 서비스와 우아한 생활 서비스의 관리 면적은 각각 20 15 의 2.6 배, 3 배입니다.
성장률 수치도 현실과 맞물린다. 중해 부동산의 재산 소득 증가율은 20 15 에서 20 17.6%, 0.7%, 12.5%,18. 이와 함께 상장한 지 거의 1 년 만에 그린 시티 서비스 매출 증가율은 30 이다.
또 중해그룹도 양도를 통해 중해지산에' 수혈' 을 해 수익 상황을 개선하는 데 도움을 주고 있다.
20 15 년, 중해 부동산은 내부 양도와 인수를 통해 그룹 산하의 베이징 종건재산, 중경해투재산, 박진이재산, 중해홍양재산, 광저우 광대가든, 후호호호터 중해부동산을 인수했다.
전환점은 20 17 에서 발생했다. 중해 부동산은 중신 인수를 통해 중신 부동산이 중국 내지에서 소유한 120 부동산 관리 프로젝트의 관리 면적을 2 억 2900 만 홍콩 달러로 인수하고 중해 부동산의 재무제표도 개선했다.
관련 인수는 20 16 년 실적에 비해 중해 부동산 20 17 년 영업수익을 25 억 6 천만 달러에서 33 억 6 천만 달러로, 순이익은 2 억 2600 만 달러에서 35 억 8% 에서 3 억 7 천만 달러로 늘렸다.
이번 인수로 중해 부동산 관리의 건축 면적이 20 16 연말 9350 만 평방미터에서 37.3% 에서 65438+2 억 8300 만 평방미터로 증가했다. 그 중 70% 의 증가는 중신 부동산 사업에 대한 위에서 언급한 인수에서 비롯된다.
새로운 사업 개발은 "통과"
부동산 관리 기업의 미래 성장 경로는 크게 두 가지가 있다. 하나는 기초재산 관리 규모를 확대해 성장을 이루는 것이고, 다른 하나는 부가 가치 서비스 시장을 개척하고 잠재적 상업 공간을 발굴하는 것이다.
결국 영업면적은 한 부동산 회사의 전반적인 실력을 측정하는 중요한 기준이다. 대부분의 부동산 회사들은 내생적 성장에만 의존하는 분야, 즉 제 3 자 프로젝트가 전체 프로젝트에서 차지하는 비중을 확대하고 인수합병을 시도하는 경로를 인식하고 있다.
중앙기업 배경은 중해 부동산 사업 확장에 어느 정도 편리함을 가져왔고, 중해 부동산은 각종 정부와 공공건설 프로젝트를 적극적으로 이어받아 정부 부동산의 시장 우위를 강화하고 기업 관리 경계를 지속적으로 확대할 수 있게 되었다.
중해 부동산의 경우, 중해 부동산은 제 3 자 프로젝트의 확장에서도 보수적인 경향이 있다. 반케, 주택재산과 상업재산이 분할되어' 만물기업' 하위 브랜드를 내놓았다. 용호는 기차역, 병원 등 시정 사업을 적극 배치한다. 20 18 년, 중해 부동산은 20 17 년보다 1260 만 평방미터가 증가했으며, 이 중 새로 개발된 상업 또는 정부 프로젝트는 230 만 평방미터, 비중1입니다.
하지만 곳곳에 꽃이 피는 것과는 달리 중해지산의 새로 개발된 상업과 정부 프로젝트는 상당히 눈에 띈다. 웅안 시민 서비스 센터, 선전 당대 미술관과 도시기획관, 항주호주 대교 항구, 서구룡고속철역 등이 모두 도시의 핵심 프로젝트다.
제 3 자 업무 확장이 제한적일 뿐만 아니라 이윤 공간이 뚜렷한 부가가치 서비스 효과도 만족스럽지 못하다.
피닉스. 중해 부동산의 수입은 부동산 관리 서비스 수입과 부가가치 서비스 수입으로 나뉜다.
소득 구조의 경우 20 18 년 부동산 관리 서비스 및 부가 가치 서비스 매출 비율은 각각 90. 1% 와 9.9%, 수입은 각각 37 억 4500 만 홍콩 달러, 4 1 억 홍콩 달러
중해 부동산도 부가가치 서비스의 비중을 높여야 한다는 것을 깨닫고 있지만, 이 길은 임중 거리가 멀고 효과도 그리 크지 않다. (알버트 아인슈타인, Northern Exposure (미국 TV 드라마), 성공명언)
피닉스. Com 은 20 15-20 17 기간 동안 중해 부동산 부가 가치 서비스가 총 매출의 비중은 각각 7.03%, 8.93%, 7.83% 로 낮은 수준을 유지하고
중국지수연구원에 따르면 20 15 년 ~ 20 17 년 상장부동산관리회사의 부가가치서비스 비중은 각각 24%, 22.94%, 23.97%, 24.29% 로 집계됐다. 중해 부동산 부가가치 서비스 비중도 업계 평균보다 훨씬 낮다.
검사할 이익 모델
20 18 12 3 1, 분립된 부동산 회사 중 녹색도시 서비스, 벽계원 서비스, 중해부동산, 채색생활이 각각 영업소득 67/KLOC-;
비록 수입은 기일이 가능하지만, 마금리는 줄곧 중해 부동산이 지병에 시달리는 원인이다. 중해물업 20 18 년 모금리는 20.4% 로 전년 대비 3.5% 포인트 하락했으며, 이 중 부동산 관리 서비스 총금리는 3.3% 포인트 하락한 18.0% 로 벽계원 서비스 20 18 에 비해 2018% 하락했다. 야생활모금리는 38.2%, 채색생활은 35.5% 입니다. 중해 부동산의 매출 총이익 수준은 여전히 높아져야 한다.
중해 부동산의 저금리는 중해 부동산의' 이윤왕' 이미지와는 거리가 멀다.
부동산 관리업의 서비스 모델은 주로 계약제와 보수제 두 가지로 중해부동산이 채택한 계약제가 80% 이상을 차지한다.
계약제는 업주가 부동산 회사에 고정 부동산 서비스료를 납부하고, 부동산 회사가 잉여나 적자를 향유하거나 부담하는 부동산 서비스 요금 방식이다. 계약보상제는 업주위원회가 부동산관리회사와 계약을 체결하고, 동네 재산관리를 대리하고, 관리수출을 하고, 10% 의 재산비를 약 만보수로 받고, 나머지 90% 의 비용은 동네 운영자금으로, 잔액이나 부족한 부분은 업주가 누리거나 부담하는 것을 말한다.
업계 인사들이 봉황지산에 양자의 차이를 설명했다. 계약제의 마진율은 장려제보다 낮아 어느 정도 마진율을 낮출 수 있다. 계약제의 마진율을 높이려면 원가를 통제해야 한다. 보상제도에는 성과공헌의 효율성이 상대적으로 안정적이지만, 관리면적이 늘어나면서 기업 자체의 성과향상을 위한 공간도 줄어든다.
중해 부동산과는 달리 채색 생활은 장려제도를 채택하고 있으며, 두 제도 역시 두 세트의 운영 논리를 만들었다. 20 14 년, 중해 부동산의 연간 매출은 2 160 만 홍콩 달러로, 채색 생활의 4 배에 달하지만, 그 수익성은 채색 생활보다 훨씬 낮다. 채색 생활 20 14 년 매출 총이익률과 순이익률이 각각 달성된다.
비교 자료에 따르면 20 18 년 중 중국 부동산의 연간 수입은 4 15000 만 홍콩 달러, 컬러생활수입은 36 14000 만 홍콩 달러로 비슷한 수준이며, 컬러생활이다.
현재 상황은 부동산 배치 매출 총이익이 높지 않아 새로운 사업 확장과 면적 성장을 확대해야 하는 상황이지만, 올해 초 연건국이 다시 중해 부동산으로 돌아온 후 중해 부동산의 미래 규모에 대한 요구를 하고' 2020 년 4000 억 홍콩 달러 달성' 목표를 세웠다. 이것은 또한 중해와 중해 부동산의 미래에 대한 상상의 공간을 증가시켰다.
모회사의 규모가 커지면서 성장세를 따라잡으면서 중해 부동산의 발전은 규모와 품질면에서 점차 가속화될 것으로 보인다.